“国家队”出手！深圳楼市来了一场及时雨

2022年深圳集中供地第一拍，久违地热闹起来。

从下午3点到晚7点半，足足四个半小时里，20多家房企争夺8宗地块。所有地块全部触顶成交，揽金193亿元。

这20多家房企几乎涵盖了所有进驻深圳的央国企，最终这些地块的赢家，也几乎都是“国家队”。

“深圳去年以来是民企爆雷比较集中的城市，许多民企目前还在风险处置的过程当中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

此轮土拍相比过去几年的销售限价有明显调高，是开发商参与热情高涨的原因之一。业内有人称其为“久旱逢甘霖”，“成交萎靡的深圳楼市急需一场如此热闹的土拍提振信心。”

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，此次限价提高有望能在一定程度上促进该片区在售楼盘去化。

这是否意味着，从去年开始一直未售罄的深圳新房楼盘，终于迎来了救兵？

一块争了两小时的地

拍地当天，因疫情原因，现场只允许报名企业入场，媒体不能一同进场，给拍地经过增加了一层神秘感。

从现场流出的信息显示，首宗竞拍的地块是宝安尖岗山地块A012-0112，也是最为曲折的一块，共6家房企报名，分别为华润、中海、保利、招商、华发和万科&安居联合体。

开拍20分钟，该地块就达到最高限价70.51亿元，随即转为竞初始配建保障性租赁住房面积。最后角逐竞配面积的是华润置地、招商蛇口、万科联合体3家。

约40分钟后，这块地最终落槌万科+安居集团。但戏剧性的一幕出现了，华润置地当场申诉，认为拍卖官落槌太快。

这之后的一个小时里，没有任何关于申诉的后续消息流出，深圳业内纷纷猜测到底花落谁家，甚至调侃万科和华润置地两家的拍地员工会不会在现场打起来。直到其余地块开拍，宝安尖岗山地块仍在争论中。

下午约5点，耗时近两个小时，尖岗山地块终于出了最终结果，仍判定给万科联合体。

不过华润置地并没有空手而归，在之后的争夺中，其连下两子，成功竞得了光明的两宗宅地，耗资41.31亿元，成为本轮土拍的最大赢家，颇为豪横。

从现场流出的报名表看，其余地块中，龙华A818-0478地块最为抢手，共有10家房企报名，分别为：华润、中海、保利、招商、华发、金地、越秀&天健、卓越、深业&安居、建发&联发。

坪山龙田地块由坪山城投以9.51亿+0.75万㎡竞面积拍下。

从下午3点到傍晚的6点半，仅完成了上述3宗地块的拍卖。之后5宗地块全部触顶进入摇号环节，分别被深业&安居、华润、天健、深汕投控、龙岗人才安居摘得。

自此，深圳土拍再一次几乎被国资横扫（万科是大股东为国资的混改房企）。曾经在去年首批集中供地中拿下尖岗山地块的佳兆业、连拿两地的龙光地产，在这次土拍中均未见踪影了。

“央企国企占主导，本质上反映了两个问题，一个是深圳的开发难度比较高，地价也比较高，有配建要求，对开发商的综合开发能力要求比较高，所以国企央企占主导。另外也反映了深圳目前民企整体仍旧在资金链风险的困境之中。深圳去年以来也是民企爆雷比较集中的城市，目前还在风险处置的过程当中。李宇嘉说。

不止出险房企，目前还安全的民企也小心翼翼。

一家TOP30民营房企深圳公司的员工向《凤凰WEEKLY地产》透露：“我们公司很久没在深圳拿地了，这次城市总说无论如何也要拿一块，但是集团不批，说今年上半年都不让拿地。”

“没去拍地不是因为没钱，是不敢加杠杆，不敢投。民企资金杠杆过高，基本都没有现金去抢地的，能扛过这波周期就不错了。”另一家业内人士称。

争抢的动机

深圳的土拍很久没有如此热闹，去年还出现了偏远地块流拍的尴尬局面。

这次土拍如此激烈，最重要的原因之一，就是销售限价的突破。

这着实让人意外，因为在去年第二、第三批集中供地时，不少地块都下调了限价。

此次拍卖的8宗地块涵盖宝安、光明（2宗）、龙华、龙岗、坪山（2宗）、深汕特别合作区共6区。其中有4宗地块的销售限价上调了5%-10%不等。

涨幅最高的是光明凤凰街道居住用地A503-0095，最高限价48900元/平方米，去年第二批集中供地的邻近地块的销售限价44400元/平方米，上调了10%。

宝安尖岗山片区居住用地A012-0112，建成后普通商品住房销售限价（均价）为87494元/平方米（不含室内装修价格），是这批供地价格最高的地块。

相比去年第一批集中供地时，由佳兆业拍得的尖岗山地块A122-0372，最高销售限价上涨了5%。

此外，除坪山龙田街道和石井街道的地块销售价格无明显变化，其余地块最高销售限价均较去年有5%－10%的上涨。

“这将给予开发商一些盈利空间，回归合理的行业利润。”吴睿对《凤凰WEEKLY地产》说。

“因为这次的地，最高销售价格比以前高了一些，公司又去拍地了。”一家国企开发商的员工对《凤凰WEEKLY地产》说。这家房企久未在深圳的土地公开市场露面，此次决定重出江湖。

除了价格，今年首轮供地的地段也明显变好。

有一处宝安中心区地块，两块热点的光明地块，其中玉塘街道地块距离6号线地铁长圳站直线距离不到700米。龙华民治地块位于红山片区，靠近地铁4号线上塘站、红山站，交通、生活配套以及教育资源充沛。

“当下市场情绪比较低，各地都把好地块拿了出来，提高开发商竞拍的积极性。”李宇嘉说。

不仅为了提高积极性，李宇嘉认为，还有一个原因是深圳新房库存消化周期在热点城市中偏低。据深圳市住建局数据，截至今年3月底，深圳一手住宅可售2.5万套，低于去年同期的2.1万套。

卖不动的新盘有希望了？

当下松绑限购限贷浪潮正在多城掀起，但深圳仅传出多种传闻，至今没有一个成真。

在不少人看来，相比限购、限贷、限售等，政策松绑将会面临巨大的舆论风险，土地调控显然更为隐秘。

土地调控能从源头上改善市场预期，最直接的就是由地价上涨带动新房热销。

“本批次土拍有望引导市场预期，深圳未来房价稳中有升，在一定程度上将有利于促进该片区在售楼盘去化，对即将面市的住宅是一个利好消息。”第一太平吴睿认为。

开发商们非常需要这样的预期。

万科联合体这次与华润置地激烈争抢的宝安尖岗山地块，位于宝安新安片区。万科此前在这一片区的豪宅楼盘“万科大都会”，因户型偏大、总价偏高，从去年7月开盘至今未售罄。

而本次土拍的最大赢家华润置地在深圳的销售神话也被打破。

华润置地在深圳近年回款最大的项目华润城，素有深圳“最强网红盘”之称。这个在2020年11月引发“万人抢房”盛况的热盘，曾引起官媒的点名批评。

但今年1月，针对最新开盘的润玺2期（华润城5期）未售完的房源，华润置地正式启动全民营销，参与者每推荐卖出一套房，将享有5000元/套的税前奖励。

一名华润置地深圳公司的销售员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，位于笋岗的华润万象华府，从2021年3月8日线上开盘，住宅638套、商务公寓1034套，直到今年年初住宅产品才全部售罄，住宅去化花了一年时间，公寓仍在卖。

1月开盘的“关外”的光明区安联尚璟府项目，甚至出现了仅有1套签署认购书的窘境，令人大跌眼镜。还有两个项目龙华御景华府和龙华卓越柏奕府，也是在1月开盘，去化率仅为12.9%和8.2%。

分片区来看，深圳罗湖区在“关内”几区中新房去化最为惨淡。去年推出的8个住宅新盘，目前只有缙山府实现了售罄。 其余项目纷纷启动转介，打折促销。

不过深圳新房市场已经出现了回暖的迹象。中原研究中心数据显示，4月11-17日的一周，深圳新房住宅共成交670套，环比增长15.9%；面积共计69602平方米，环比增长10.8%。

“经过年初疫情影响，需求被挤压，近期3月份之后新盘市场出现了一些回暖，开发商对新房市场是比较有信心的。”李宇嘉说。

作者 | 杨依依

编辑｜曹蓓