侃财邦丨又见楼市去库存,楼市去库存暗示什么

同时，三四线城市实行去库存政策，棚户区改造货币化，推动全国楼市轮番上涨。该去的已经去的差不多了，去不掉的也就去不掉了。房贷利率下降、库存环比上涨，并非楼市回暖，反而是楼市转冷进入下跌通道的两个重要的量化指标。上图：9月百城库存量环比上升2、库存环比上涨释放拐点信号库存去化10一12个月为正常现象，楼市加速上涨期间，热点城市库存环比降至2个月，房价上涨压力增大。

现在好象没提“去库存"了，楼市要不要去库存？

该去的已经去的差不多了，去不掉的也就去不掉了。很多热点城市现在依然严格限购甚至摇号，这些城市需要去库存吗？有些城市的市区新盘都不够卖，二手房也都有主，压根就没什么可去的库存。库存量大的都是人口长期净流出的中小城市或者欠发达城市，人口越来越少，房子越盖越多，那么库存打算卖给谁？城市房价低是有原因的，因为没那么多人买。

有的城市房子那么便宜没人要，有的城市房子那么贵可能还买不到。所以最该去库存的主要就是那些房子卖不动的城市，然而越是卖不动的地方，一旦降价就更没人敢买。大城市的人宁可多花钱买主城区的小户型，也不愿意少花钱买郊区，那么他们会为了图便宜而去中小城市买房吗？显然不会！所以这些城市或区块的房子只能靠存量人口自己消化，消化不完就只能空置。

如果房贷利率下降、库存环涨，就说明楼市回暖了吗？

房贷利率下降、库存环比上涨，并非楼市回暖，反而是楼市转冷进入下跌通道的两个重要的量化指标。1、房贷利率下调刺激楼市上涨12年一15年楼市横盘向下，库存压力大，市场徘徊在低迷状态，其间14年全国普跌，杭州房价跌幅达到20%一40%，下沙板块是重灾区，炒房客被套5年之久，损失惨重。随即房贷基准利率4.9%不断下调，最低6.5折或7折，即3.18%一3.43%，这就是加杠杆(高杠杆)，包括低首付、银行首付贷，剌激刚需和炒房客投机，商品房去化快，库存环比开始下降。

15年一线城市北上广深房价率先领涨，楼市“四小龙”厦门、合肥、苏州、南京领涨二线城市。16年杭州G20峰会召开，成为新一线城市领头羊。同时，三四线城市实行去库存政策，棚户区改造货币化，推动全国楼市轮番上涨。17年楼市由加杠杆转向去杠杆，截止今年10月经历21次上调，全国首套房贷利率高达5.7%。上图：9月百城库存量环比上升2、库存环比上涨释放拐点信号库存去化10一12个月为正常现象，楼市加速上涨期间，热点城市库存环比降至2个月，房价上涨压力增大。

当二手房价高企有价无市，购买力提前透支或减弱，新房纷纷开展促销活动，成交量骤降，库存环比上涨，楼市释放降温信号，预示房地产拐点已至，即将进入下跌周期。上图：杭州1一10月二手房成交情况3、如何判断楼市真的跌了？在房贷利率高企、“5限”调控和楼市自身运营规律综合作用之下，表现在：房企拿地谨慎，土地流拍增多，1一8月全国土地流拍800余宗，环比同此大幅上升，三四线城市占比8成；楼面价溢价率大幅降低，如厦门、杭州降幅30%；热点城市二手房价触顶环比下跌，恒大、碧桂园、万科等知名房企纷纷开展打折促销活动，以价换量；新增供应量低于新增成交量开始逆转；市场观望气氛浓，有价无市。

楼市库存跌至50个月最低，机构称去库存周期已完成，房价将怎么走？

来自中原地产研究中心的数据显示，楼市库存量已跌至50个月最低。从整体看，全国性的去库存周期已经完成，市场人士疑问，库存已下降至新低，房价将如何走？在笔者看来，房价的变化受市场供需关系、政策以及市场预期等多重因素影响，并且具有很强的区域性，就目前而言，库存下来了，供应端有所减少，但受限购限贷等严厉调控政策的影响，新增需求端并未明显出现。

在政策层面，据国家发展改革委秘书长、国民经济综合司司长、新闻发言人丛亮于8月15日介绍当前经济社会发展有关情况时明确，下决心解决好房地产的问题，要坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。因此，就国内平均水平而言，房价难言较大上涨，而区域方面则存有差异性，此前上涨明显的会有所回调，而一些此前上涨并不明显，并且调控政策并不严格的城市可能存在一定的上涨空间。